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　　9月1日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布《住房租賃市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示》指出，近期住房租賃市場(chǎng)中有公寓運(yùn)營(yíng)商采取“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)模式，一旦出現(xiàn)“爆倉(cāng)”后又金蟬脫殼一走了之。這種行為對(duì)房東和租客的切身利益、對(duì)住房租賃行業(yè)的規(guī)范發(fā)展乃至對(duì)整個(gè)社會(huì)的安定繁榮都會(huì)產(chǎn)生較大影響。 　　為加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范避免經(jīng)濟(jì)損失，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)提醒住房租賃當(dāng)事人在租賃活動(dòng)中注意以下事項(xiàng)： 　　一、 選擇信譽(yù)良好的公寓品牌 　　二、警惕收房租金過高或出租金過低 　　三、支付周期越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大 　　四、采用規(guī)范的合同文本 　　五、合法維護(hù)自身權(quán)益 　　其中，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)提醒，房東將住房委托給公司時(shí)，對(duì)委托價(jià)格明顯高于市場(chǎng)租金水平的，要提高警惕租客租賃住房時(shí)，對(duì)租金明顯低于市場(chǎng)租金水平的，要慎重。同時(shí)，要選擇較短支付周期，防止住房租賃公司利用房租支付周期差搞“長(zhǎng)收短付”可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，要防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)，租客承租房屋時(shí)，要注意查看租房合同中有無(wú)“租金貸”“租房貸”“房租分期”等相關(guān)條款，是否需要額外簽訂相關(guān)貸款補(bǔ)充協(xié)議等。使用“租金貸”時(shí)，貸款人應(yīng)合理評(píng)估自身還款能力，自愿申請(qǐng)“租金貸”， 租賃公司和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)或強(qiáng)迫租客使用“租金貸”， 貸款人應(yīng)與貸款銀行簽訂單獨(dú)的貸款合同，貸款合同不應(yīng)嵌入租房合同中。 。 迷之 　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期，上海、杭州、成都、武漢等城市出現(xiàn)了長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)的事件，暴露了一些小品牌長(zhǎng)租公寓企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，再次引發(fā)關(guān)注。此次政策明確，對(duì)于無(wú)照經(jīng)營(yíng)、超范圍經(jīng)營(yíng)、列入異常經(jīng)營(yíng)、未報(bào)送開業(yè)信息、信用不良、存在違法違規(guī)記錄的公司，都是需要謹(jǐn)慎選擇。同時(shí)，對(duì)于房東和個(gè)人租客來說，需要警惕公司“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 　　嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前疫情對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的影響在減弱，各地復(fù)工復(fù)產(chǎn)等節(jié)奏會(huì)加快，客觀上會(huì)使得租房等需求增加。而在疫情沖擊下，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)或已經(jīng)面臨較大的經(jīng)營(yíng)壓力，這就使得部分租賃交易后續(xù)面臨很多新風(fēng)險(xiǎn)。此次上海發(fā)文明確了住房租賃市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，具有積極的意義，也使得長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)再次受關(guān)注。此前杭州、南京等地明確了租金貸相關(guān)托管和監(jiān)管的工作，值得全國(guó)其他城市的學(xué)習(xí)。 　　廣州：發(fā)布住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示 　　同日，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)也發(fā)布《住房租賃風(fēng)險(xiǎn)提示》指出，近期，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上出現(xiàn)多家企業(yè)“爆倉(cāng)跑路”現(xiàn)象，這些企業(yè)以住房租賃名義采取“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長(zhǎng)收短付”（收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期）高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)模式開展詐騙行為，最終導(dǎo)致房東租金收不回來，租客房財(cái)兩空，數(shù)以萬(wàn)計(jì)群眾利益受損。 　　為加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，避免經(jīng)濟(jì)損失，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)鄭重提醒廣大住房租賃當(dāng)事人（業(yè)主、租客、中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員）在租賃活動(dòng)中特別注意九大事項(xiàng)。 　　其中，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)提醒，房東在委托企業(yè)經(jīng)營(yíng)租賃住房或租客在租房過程中，應(yīng)多方了解周邊或同地段住房的市場(chǎng)租金價(jià)格，克服貪圖小便宜的心理，警惕企業(yè)“高進(jìn)低出”（如收房?jī)r(jià)4500元/月，租房?jī)r(jià)2800元/月）、“長(zhǎng)收短付”（如對(duì)房東月付，要求租客季付、半年付、年付）帶來的風(fēng)險(xiǎn)，避免企業(yè)“爆倉(cāng)跑路”遭受損失。 　　在防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)方面，廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)指出，“租金貸”是住房租賃金融市場(chǎng)的產(chǎn)品，租客承租房屋時(shí)，要注意查看租房合同中有無(wú)“租金貸”、“租房貸”、“房租分期”、“分期付”等相關(guān)條款，是否需要額外簽訂相關(guān)貸款補(bǔ)充協(xié)議等，對(duì)需要手持身份證拍照的行為謹(jǐn)慎問清用途，避免“被租金貸”，陷入貸款不易取消、出現(xiàn)逾期失信等風(fēng)險(xiǎn)。確實(shí)需要使用“租金貸”時(shí)，貸款人應(yīng)合理評(píng)估自身還款能力，自愿申請(qǐng)“租金貸”，租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得誘導(dǎo)或強(qiáng)迫租客使用“租金貸”。貸款人應(yīng)與信譽(yù)良好、規(guī)模較大的貸款銀行簽訂單獨(dú)的貸款合同，并仔細(xì)閱讀貸款合同內(nèi)容，貸款合同不應(yīng)嵌入租房合同中。 　　廣州市房地產(chǎn)租賃協(xié)會(huì)還指出，“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為不可持續(xù)，極易出現(xiàn)資金鏈斷裂。一些不法企業(yè)和個(gè)人有意利用這種模式形成“資金池”，待積累大量資金后卷款跑路，給房東和租客帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。全國(guó)已出現(xiàn)多家企業(yè)因“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”導(dǎo)致爆雷的現(xiàn)象，我們應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。 　　成都：開展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查 　　8月28日，成都市住建局也發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示指出，近期，成都市數(shù)家住房租賃企業(yè)因采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式出現(xiàn)“爆倉(cāng)”“跑路”，為加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，避免經(jīng)濟(jì)損失，成都市住建局向全市住房租賃當(dāng)事人提出防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)、及時(shí)辦理房屋租賃登記備案等幾大租賃注意事項(xiàng)，包括謹(jǐn)慎選擇合作企業(yè)、查驗(yàn)房源信息和房源狀況、認(rèn)真確認(rèn)租金價(jià)格、謹(jǐn)慎選擇租金支付方式、防范“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)、采用規(guī)范的合同文本、及時(shí)辦理房屋租賃登記備案、合法維護(hù)自身權(quán)益等。 　　8月31日，成都市住建局還表示，為了解成都市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況，成都市將開展住房租賃企業(yè)專項(xiàng)排查工作。包括住房租賃企業(yè)開展自查、成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)對(duì)會(huì)員企業(yè)全面排查、區(qū)（市）縣對(duì)轄區(qū)內(nèi)住房租賃企業(yè)深入開展排查等三個(gè)方面。其中，要求成都市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)匯總允許承租人使用住房租金貸款的企業(yè)，含該企業(yè)使用的APP、合作的金融機(jī)構(gòu)、承租人使用住房租金貸款的占比、租金收入中住房租金貸款的占比等情況，以及匯總采取“高進(jìn)低出、長(zhǎng)收短付”進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，排查“高進(jìn)低出”經(jīng)營(yíng)的租金差額，“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)形成的資金池沉淀金額。 　　多地發(fā)布租賃資金監(jiān)管規(guī)則 　　近期長(zhǎng)租公寓跑路暴雷事件頻發(fā)，多地密集提示風(fēng)險(xiǎn)、開展風(fēng)險(xiǎn)排查、發(fā)布資金監(jiān)管新規(guī)。 　　除了上海、廣州，合肥、重慶等地近期也發(fā)不了住房租賃企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)提示，同時(shí)，不只成都，廣州近期也開展了住房租賃企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)排查工作，對(duì)住房租賃企業(yè)存在轉(zhuǎn)租住房 100 套（間）以上沒依法登記、以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求或以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)租客使用租金貸、采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的、租金貸收入占比超過30%的等情形，務(wù)必立整即改。 　　此外，西安還發(fā)布了住房租賃資金監(jiān)管出新規(guī)，從10月1日起，租金需進(jìn)入專用賬號(hào)監(jiān)管。其中提出，“托管式”租賃企業(yè)須設(shè)立專用賬戶接受監(jiān)管，租賃資金收支須通過服務(wù)平臺(tái)釋放已付租賃周期內(nèi)資金，提前終止租賃合同的雙方應(yīng)先申請(qǐng)撤銷原合同網(wǎng)簽備案，提前終止租賃合同的雙方應(yīng)先申請(qǐng)撤銷原合同網(wǎng)簽備案。 　　杭州近期也發(fā)通知正式實(shí)施住房租賃資金監(jiān)管新規(guī)，8月31日起，住房租賃企業(yè)向房屋委托出租人支付的租金以及向房屋承租人收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應(yīng)繳入租賃資金專用存款賬戶管理。9月30日前，“托管式”住房租賃企業(yè)對(duì)2020年新增委托房源，應(yīng)將對(duì)應(yīng)房源的風(fēng)險(xiǎn)防控金繳交到位；對(duì)存量委托房源，應(yīng)繳交風(fēng)險(xiǎn)防控金30%，剩余風(fēng)險(xiǎn)防控金繳納時(shí)間按規(guī)定順延執(zhí)行。 　　貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓近期不斷出現(xiàn)的暴雷事件，核心原因是其商業(yè)模式存在部分脆弱性。上半年疫情的沖擊，加速暴露了企業(yè)商業(yè)模式存在的問題。一是租金成本高。目前大部分的長(zhǎng)租公寓采取的都是包租模式，裝修和運(yùn)營(yíng)也需要較高的成本投入。二是商業(yè)模式的靈活性差。通常長(zhǎng)租公寓會(huì)與業(yè)主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之后租金會(huì)按比例增長(zhǎng)。而在遭遇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和變動(dòng)的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來了較大的成本壓力。三是精細(xì)化運(yùn)營(yíng)要求高。長(zhǎng)租公寓企業(yè)理論上來講應(yīng)當(dāng)“以出定收”，根據(jù)出房情況來決定收房速度，將庫(kù)存維持在健康水平。而部分小企業(yè)為了拓展規(guī)模會(huì)相對(duì)激進(jìn)地收房，而出租能力低可能導(dǎo)致空置率較高，現(xiàn)金流難以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 　　不過，黃卉同時(shí)指出，雖然疫情會(huì)階段性影響長(zhǎng)租公寓企業(yè)的生存環(huán)境，但行業(yè)的長(zhǎng)期向好向穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)不會(huì)變。疫情會(huì)加速行業(yè)洗牌和進(jìn)化，對(duì)于經(jīng)營(yíng)能力不足的尾部企業(yè)會(huì)逐漸被淘汰，行業(yè)集中度不斷提升，對(duì)長(zhǎng)租公寓企業(yè)的資金運(yùn)作能力和運(yùn)營(yíng)能力提出了更高的要求，租賃企業(yè)需要不斷聚焦自我能力建設(shè)，迭代租賃產(chǎn)品設(shè)計(jì)，滿足租客品質(zhì)居住需求，才能在市場(chǎng)中不斷突圍。 責(zé)任編輯：梁斌 SF055