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在管面積6.4百萬(wàn)平米,領(lǐng)先興業(yè)物聯(lián)、燁星集團(tuán)。
距離首份招股書(shū)失效四十余天之后,宋都服務(wù)再次踏上赴港IPO的征程。
據(jù)IPO早知道的消息,宋都服務(wù)于9月2日晚間披露新版的港股招股書(shū),財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)更新至2020年6月,信達(dá)國(guó)際仍為獨(dú)家保薦人。
此前IPO早知道關(guān)注到,宋都服務(wù)存在規(guī)模過(guò)小、關(guān)聯(lián)方依賴以及盈利能力偏弱等問(wèn)題。
由于舊版招股書(shū)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)截至2019年9月,如今9個(gè)月的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去,宋都服務(wù)相關(guān)情況是否有所改善?
規(guī)模方面,宋都服務(wù)仍然無(wú)法擺脫“袖珍”物業(yè)公司的范疇。于2020年6月末,其在中國(guó)的14個(gè)城市設(shè)有9間附屬公司及15間分公司(當(dāng)中大部分位于浙江?。?3項(xiàng)物業(yè)(包括16項(xiàng)住宅物業(yè)及17項(xiàng)非住宅物業(yè))提供物業(yè)管理服務(wù),在管總建筑面積約為6.4百萬(wàn)平方米。
從一眾上市物企的半年報(bào)來(lái)看,碧桂園服務(wù)(06098.HK)、彩生活(01778.HK)、雅生活(03319.HK)、保利物業(yè)(06049.HK)在管面積悉數(shù)突破3億平方米,在規(guī)模上至少等于50個(gè)宋都服務(wù);但并不表示宋都服務(wù)完全沒(méi)有機(jī)會(huì),畢竟其的在管面積已經(jīng)領(lǐng)先興業(yè)物聯(lián)(09916.HK)的2.6百萬(wàn)平米以及燁星集團(tuán)(01941.HK)的5.57百萬(wàn)平米。
同9個(gè)月前相比,宋都服務(wù)的體量有了很大進(jìn)步,集中表現(xiàn)為新增物業(yè)項(xiàng)目6項(xiàng)、新增在管面積2.4百萬(wàn)平方米。其中,在管面積的增長(zhǎng)幅度達(dá)到60%,這一數(shù)值已然居于同行前列。
關(guān)聯(lián)方依賴層面,這是物管行業(yè)老生常談的話題。宋都服務(wù)對(duì)兄弟公司宋都股份(600077.SH)的依賴由來(lái)已久,2017-2018年及2019年前9個(gè)月其來(lái)自宋都股份開(kāi)發(fā)物業(yè)(含獨(dú)立開(kāi)發(fā)和合作開(kāi)發(fā))的在管建筑面積分別為311.5萬(wàn)平米、364.5萬(wàn)平米及343.5萬(wàn)平米,分別占當(dāng)期總在管建筑面積的98.4%、95.5%及86.9%。
可喜的是,宋都服務(wù)的依賴癥卻在2020年得到極大緩解。上半年其來(lái)自關(guān)聯(lián)方物管服務(wù)收益金額為41.5百萬(wàn)元,占當(dāng)期物管服務(wù)總收益的69.7%,對(duì)比2019年末的91.7%,相當(dāng)于降低22%個(gè)百分點(diǎn)。
宋都服務(wù)關(guān)聯(lián)方依賴(來(lái)源:招股書(shū))
不過(guò)這一情形能否得到維系,尚有待繼續(xù)觀察。在物管服務(wù)依賴下降的同時(shí),宋都服務(wù)的非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)卻同宋都服務(wù)越來(lái)越密切,相關(guān)關(guān)聯(lián)方貢獻(xiàn)均超過(guò)98%。
宋都服務(wù)在招股書(shū)中直言,”倘我們未能發(fā)展其他獨(dú)立第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)物業(yè)的業(yè)務(wù)并成功實(shí)現(xiàn)客戶群多樣化,則我們的增長(zhǎng)前景亦可能受到重大不利影響?!?
盈利層面,宋都服務(wù)綜合排名有所提升、地域品牌力進(jìn)一步增強(qiáng)。根據(jù)中指院數(shù)據(jù),其在2017-2020年按物業(yè)管理綜合實(shí)力計(jì)在[中國(guó)物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)]中分別排名第81、第71、第65及第56;在總部設(shè)在杭州及浙江省的物管服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中,2019年按純利分別排名第5及第7位。
而在2020年上半年,宋都服務(wù)的整體毛利率為27.6%,相較2019年的29.2%下降1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中,因受疫情影響較大,酒店業(yè)務(wù)和長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)毛利率更是大幅下滑。
宋都服務(wù)毛利率情況(來(lái)源:招股書(shū))
如若單看物業(yè)管理服務(wù),上半年宋都服務(wù)該項(xiàng)毛利率僅為20.7%,在行業(yè)也是屬于低位。Wind數(shù)據(jù)顯示,2019年港股房地產(chǎn)服務(wù)板塊平均毛利率為30.4%。碧桂園服務(wù)中報(bào)則顯示,2020年中其基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率同比提升2.4pb至38.1%。
綜上來(lái)看,宋都服務(wù)新版招股書(shū)整體更為亮麗,但不得不提防其中潛在的風(fēng)險(xiǎn)。尤其是,在恒大、融創(chuàng)、華潤(rùn)等頭部房企紛紛作出分拆物業(yè)上市決定的當(dāng)頭,宋都服務(wù)在規(guī)模上的羸弱更是成為其的短板。
事實(shí)上,年初以來(lái)港股物業(yè)板塊漲逾60%,而小盤股燁星集團(tuán)和興業(yè)物聯(lián)卻是逆勢(shì)大跌,且跌破發(fā)行價(jià)。即便宋都服務(wù)搭載這波物業(yè)上市熱登陸資本市場(chǎng),或難逃兩袖珍物企同樣的命運(yùn)。
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港股物業(yè)板塊走勢(shì)(來(lái)源:富途牛牛APP)
而在物管行業(yè)加劇洗牌的今天,收并購(gòu)隨處可見(jiàn),如何從頭部玩家林立中覓得生存空間亦應(yīng)是宋都服務(wù)急需正視的問(wèn)題。
責(zé)任編輯:馬婕