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中駿集團(tuán)上半年收益及母公司擁有人應(yīng)占溢利均有所增長(zhǎng),但毛利率及歸母凈利潤(rùn)率卻出現(xiàn)下降;同時(shí),凈負(fù)債率攀升,現(xiàn)金短債比下行
標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員 黃鳳清
已過(guò)“而立之年”的中駿集團(tuán)控股有限公司(下稱(chēng)中駿集團(tuán),1966.HK),何時(shí)能如愿邁進(jìn)千億級(jí)梯隊(duì)仍是未知之?dāng)?shù)。而其經(jīng)營(yíng)及業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)所反映出的問(wèn)題,卻是真切地?cái)[在眼前。
日前,該公司發(fā)布2020年中期業(yè)績(jī)公告。數(shù)據(jù)顯示,其上半年合同銷(xiāo)售額完成全年目標(biāo)的43%左右;盡管收益及母公司擁有人應(yīng)占溢利均有所增長(zhǎng),但毛利率及歸母凈利潤(rùn)率卻出現(xiàn)下降;凈負(fù)債率攀升,現(xiàn)金短債比下行。
公開(kāi)資料顯示,中駿集團(tuán)業(yè)務(wù)體系涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、文化旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)以及購(gòu)物中心、長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公、物業(yè)管理、健康管理、教育等業(yè)務(wù)板塊,在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上重點(diǎn)布局長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、粵港澳大灣區(qū)、中部經(jīng)濟(jì)區(qū)、西部走廊及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)。
截至9月2日收盤(pán),中駿集團(tuán)每股股價(jià)為3.97港元,較52周最高點(diǎn)下降15.71%。
銷(xiāo)售額增速5年同期最低
成立于1987年的中駿集團(tuán),銷(xiāo)售規(guī)模一直未能突破千億元。而幾乎同一時(shí)期投身房地產(chǎn)行業(yè)的世茂集團(tuán)(0813.HK),以及后來(lái)者新城控股(601155.SH)、陽(yáng)光城(000671.SZ)、旭輝控股集團(tuán)(0884.HK)等已破2000億規(guī)模。近幾年,掉隊(duì)的中駿集團(tuán)發(fā)力追趕,朝著千億目標(biāo)一路狂奔,2015年—2019年其合同銷(xiāo)售金額增長(zhǎng)率依次為21.9%、62.1%、41.3%、54.5%、56.7%,2019年銷(xiāo)售規(guī)模已超800億元。
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在3年前,中駿集團(tuán)提出“千億級(jí)規(guī)?!睉?zhàn)略目標(biāo),計(jì)劃2020年銷(xiāo)售突破1000億元。但面對(duì)突如其來(lái)的疫情,該公司在今年一季度只能無(wú)奈將2020年銷(xiāo)售目標(biāo)由此前的1050億元下調(diào)至930億元。據(jù)中期業(yè)績(jī)公告披露,今年上半年其合同銷(xiāo)售金額為400.76億元,完成年度目標(biāo)的43.09%,不及去年同期完成度;同比增長(zhǎng)8.2%,是近5年來(lái)同期最低增長(zhǎng)水平,較去年同期增速下降69.7個(gè)百分點(diǎn)。
其中,其在二線(xiàn)城市的合同銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)56.65%至243.26億元,貢獻(xiàn)度達(dá)60.7%。此外,三、四線(xiàn)城市貢獻(xiàn)了31.9%的銷(xiāo)售額,而一線(xiàn)城市合同銷(xiāo)售額僅29.79億元,同比大降53.84%,僅占整體銷(xiāo)售額的7.4%。
在克而瑞研究中心發(fā)布的《2020年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》中,中駿集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售金額、權(quán)益銷(xiāo)售金額分別排名第37位和第48位,高于去年同期排名。但進(jìn)入下半年,其排名出現(xiàn)下降,同樣來(lái)自克而瑞研究中心的報(bào)告顯示,1—8月中駿集團(tuán)全口徑銷(xiāo)售金額、權(quán)益銷(xiāo)售金額分別排名第44位和第51位。可見(jiàn),盡管已成立33年,其權(quán)益銷(xiāo)售金額依然在50名上下徘徊。
業(yè)界普遍認(rèn)為,與合約銷(xiāo)售額相比,權(quán)益銷(xiāo)售規(guī)模更能真實(shí)反映房企自身的實(shí)際銷(xiāo)售情況、資金實(shí)力以及投資能力,權(quán)益銷(xiāo)售額比例越高,銷(xiāo)售回款率往往也越高。若按克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)計(jì)算,今年1—8月中駿集團(tuán)權(quán)益銷(xiāo)售金額在其全口徑銷(xiāo)售金額中的占比為58.78%。而同期全口徑銷(xiāo)售規(guī)模與之相當(dāng)?shù)淖吭郊瘓F(tuán)、越秀地產(chǎn)(0123.HK)、金輝集團(tuán),權(quán)益銷(xiāo)售金額占比分別達(dá)到66.2%、90.96%、80.87%。
中駿集團(tuán)2016年—2020年半年度合同銷(xiāo)售金額同比增速
數(shù)據(jù)來(lái)源:公司公告
毛利率繼續(xù)下降
中期業(yè)績(jī)公告顯示,今年上半年,中駿集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收益151.35億元,同比增長(zhǎng)45.21%;實(shí)現(xiàn)母公司擁有人應(yīng)占溢利21.14億元,同比增長(zhǎng)10.31%。
當(dāng)前,中駿集團(tuán)形成了以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主體,以購(gòu)物中心及長(zhǎng)租公寓為兩翼的“一體兩翼”核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。其收益主要包含物業(yè)銷(xiāo)售收入、租金收入、物業(yè)管理費(fèi)及項(xiàng)目管理收入。上半年,其物業(yè)銷(xiāo)售收入同比上升45.9%至146.86億元,其中三、四線(xiàn)城市確認(rèn)物業(yè)銷(xiāo)售收入101.19億元,占比達(dá)到68.9%;租金收入同比上升15.8%至1.54億元;物業(yè)管理費(fèi)同比上升46.4%至2.33億元;項(xiàng)目管理收入則同比減少4.2%至0.61億元。
標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員注意到,中駿集團(tuán)今年上半年的收益增速創(chuàng)下2016年以來(lái)同期最高,但其母公司擁有人應(yīng)占溢利增速卻相去甚遠(yuǎn)。根據(jù)母公司擁有人應(yīng)占溢利、收益計(jì)算,中駿集團(tuán)歸母凈利潤(rùn)率由2019年上半年的18.39%降至今年上半年的13.97%。
這很大程度上受影響于毛利率的下滑。今年上半年,中駿集團(tuán)毛利率為27.9%,而2019年上半年為28.9%。該公司將毛利率的下降歸咎于限價(jià)政策影響項(xiàng)目平均銷(xiāo)售單價(jià)。數(shù)據(jù)顯示,其物業(yè)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)的平均銷(xiāo)售單價(jià)由2019年上半年的每平方米10669元下降至今年上半年的每平方米7438元。
需要注意的是,中駿集團(tuán)的毛利率在2019年便出現(xiàn)大幅度下降,由2018年的34.6%降至27.6%,下降了7個(gè)百分點(diǎn)。
凈負(fù)債比率上升
8月20日,住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)。會(huì)議指出,為進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度,人民銀行、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同相關(guān)部門(mén)在前期廣泛征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上,形成了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則。這被外界解讀為收緊房企融資的又一政策信號(hào)。
作為資金密集型行業(yè),房企的債務(wù)壓力始終備受關(guān)注。銷(xiāo)售規(guī)模未能邁上千億臺(tái)階的中駿集團(tuán),其負(fù)債規(guī)模在2019年便已破千億。2019年末,該公司總負(fù)債為1190.96億元,同比增長(zhǎng)50.1%。至2020年6月末,其總負(fù)債進(jìn)一步上升至1315.11億元。即使剔除合同負(fù)債,負(fù)債規(guī)模也接近千億元,為971.09億元。
其中,由銀行及其他貸款、優(yōu)先票據(jù)及境內(nèi)債券組成的貸款總額達(dá)到455.08億元,較2019年末增長(zhǎng)8.15%。其凈負(fù)債比率亦隨之上升,由2019年末的60.0%提高至今年6月末的68.3%。
從短期償債壓力來(lái)看,至今年6月末,中駿集團(tuán)一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)為207.2億元,較2019年末大增68.52%。現(xiàn)金及銀行存款結(jié)余(包括現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、已抵押存款、受限制現(xiàn)金在內(nèi))為249.82億元,對(duì)短期債務(wù)的覆蓋率為1.2倍,而2019年末這一覆蓋率約為1.9倍。
中駿集團(tuán)近一年股價(jià)走勢(shì)(港元/股)
數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind
責(zé)任編輯:張海營(yíng)