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觀點地產(chǎn)網(wǎng) 前后間隔不到一天,兩個在上半年賺足風(fēng)頭的“新一線”城市,相繼給樓市添加補丁,推出“加強版”的調(diào)控細則。
這些細則追加的背后,無疑是為了支持樓市自住需求,抑制投機炒房,但兩個距離1000多公里的城市,難免也有著不一樣的境遇。
9月3日,東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(以下簡稱“東莞住建局”)、東莞市不動產(chǎn)登記中心、東莞市人力資源和社會保障局等在內(nèi)的多部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步貫徹落實商品住房限購、限轉(zhuǎn)讓政策的通知》(下稱:《通知》)。
該《通知》表明,在此前7月27日發(fā)布的《政策解答》基礎(chǔ)上,結(jié)合東莞市實際情況,對有關(guān)事項進行細化,包括二手房轉(zhuǎn)讓、二手商品住房在途交易的認(rèn)定、商品住房限購政策等方面,都有了更明確的規(guī)定。
而這場熱度還沒等到退卻,9月4日,杭州也發(fā)布了《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱“《通知》”),對土地市場、契稅繳納、住房貸款、限購政策、無房家庭認(rèn)定等多個方面,作出了進一步的“查漏補缺”。
對于東莞細則,有業(yè)內(nèi)人士直言,這次的添補堪稱是“無死角”,而杭州的追加版,也實為前期政策“打補丁”,有過之而無不及。
“追加”的限購令
具體而言,在東莞這次的《通知》中,針對東莞“725”限購、限轉(zhuǎn)政策細則方面,明確了二手商品住房在途交易的認(rèn)定以及商品住房限購政策、商品住房限轉(zhuǎn)讓等政策。
其中,在關(guān)于商品住房限購政策方面,非東莞市戶籍居民具有全日制本科以上學(xué)歷或初級以上職稱,能提供東莞工作單位勞動合同,在今年7月25日前兩年內(nèi)已逐月連續(xù)繳納半年以上社會保險證明,可按原政策規(guī)定購買首套新建商品住房;
同時,非東莞市戶籍居民家庭今年7月25日前已逐月連續(xù)繳納個人所得稅滿1年或2年的,可按原政策規(guī)定購買首套或第二套新建商品住房。7月25日前逐月連續(xù)繳納個人所得稅未滿規(guī)定期限,但已發(fā)生實際交易行為,已簽訂認(rèn)購書且已支付定金或首付款的,按原政策執(zhí)行。
可以說,若符合上述情形,購房者可不受新政影響,而部分符合條件者社保繳納時間也放寬為半年。
此外,在明確商品房轉(zhuǎn)讓年限上,也細分了三個時期進行限制執(zhí)行。2017年4月11日零時以前完成網(wǎng)簽的商品住房,無限轉(zhuǎn)讓年限要求;此后至今年7月24日24時期間,完成網(wǎng)簽的商品住房,須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿2年后方可交易轉(zhuǎn)讓(含贈與);今年7月25日零時以后,完成網(wǎng)簽的商品住房,則須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可交易轉(zhuǎn)讓(含贈與)。
一位在東莞從事地產(chǎn)多年的業(yè)內(nèi)人士透露,東莞“725”限購與此次的細則制定,意圖無疑都是打擊外來投資客,總體上是針對限購與限售,不僅限制購買人群,抑制炒房需求,也規(guī)范了二手房買賣,防止價格過度異常,多方面平穩(wěn)市場。
“對于本地人來說,商品房限售三年所增加的細則,也在最大程度上進行了人性化處理?!?
另一則杭州的“補丁”《通知》,也更多在于抑制樓市火爆,為真正剛需購房客提供實際政策傾斜。其中,除了加大住宅用地供應(yīng),繼續(xù)推行“限房價、競地價”;在加強住房貸款方面,也規(guī)定強化借款人資格審查,核定借款人真實收入,嚴(yán)查購房首付資金來源,防止違規(guī)貸款挪用于購房;
在稅收政策上,在杭州范圍內(nèi)購買新建商品住房,辦理房屋不動產(chǎn)證時方可繳納契稅;同時,明確以父母投靠成年子女方式落戶本市的,須滿3年方可取得購房資格,包括新建商品住房和二手住房;無房家庭認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)中,也明確30周歲以上未婚單身、離異單身滿3年可認(rèn)定為無房家庭;搖號傾斜比例也得到具體規(guī)定,熱點商品住房對無房家庭傾斜比例達到80%,但也需限售5年。
對此,浙報傳媒研究院院長丁建剛認(rèn)為,這次的杭州新政是一個調(diào)控政策的精細化版,不算是調(diào)控的升級,主要體現(xiàn)在穩(wěn)定市場預(yù)期和填補漏洞。“對市場的影響不會立竿見影,但會逐步顯現(xiàn)?!?
“比如,關(guān)于土地政策精細化、按揭貸款政策精細化、限購和搖號政策精細化,都比較符合杭州的實際情況,也應(yīng)該會得到公眾的理解,繼而緩解房企和公眾的恐慌情緒?!?
加碼樓市“補丁”背后
一直以來,作為多年承接外溢需求的東莞,并不缺乏外地投資客的青睞,甚至也一度成為深圳人買房的第二選擇。一位業(yè)內(nèi)人士透露,2016年9月以前,東莞市新建商品住房非戶籍人口購房比例一度高達九成,其中,深圳客戶占比可達六成以上。
直到2017年4月,東莞出臺“限購令”,規(guī)定非本市戶籍居民家庭購買新建商品住房,首套需要繳納1年以上社保,二套需要繳納2年以上社保,并且2年內(nèi)限制出售。彼時,市場才開始降溫,外來投資投機購房的抑制效果也逐步顯現(xiàn)。
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“之后2018年左右,東莞非戶籍人口購房比例一直穩(wěn)定在六至七成左右,而這里面仍有四成的深圳客。”
與之對應(yīng)的也是東莞一手房價格的起伏。有數(shù)據(jù)顯示,2014-2018年,東莞新房價格累計上漲約89.8%,但到2017-2018年間,這種勢頭明顯跌落,東莞新房價格年漲幅僅5.1%,低于過去五年的平均年漲幅。
同時,這五年間,更明顯的表現(xiàn)于,東莞一手住宅均價從9151元/平方米上漲至1.75萬元/平方米,漲幅為90.9%;而二手房在2017年之后也開始增長,成交價格從1.37萬元/平方米至2020上半年的1.96萬元/平方米,同比漲幅高達21.7%。
除此之外,東莞樓市的熱度從土地市場也能得到印證。數(shù)據(jù)顯示,2019年東莞土拍市場活躍,全年土拍攬金約483億元,為歷年成交金額最高,同比漲幅高達65%。到2020上半年,東莞僅上半年招拍掛總收入就達402億元,市場熱度依舊。
而同樣作為拉開新一輪樓市調(diào)控序幕的跟隨者,今年杭州樓市的火熱無疑也吸引了較多關(guān)注。
此前,丁建剛在2020博鰲房地產(chǎn)論壇的“后疫情時期的樓市”博鰲開講環(huán)節(jié)中就曾透露,今年部分城市樓市發(fā)生非常大的變化,其中便有杭州。
他直言,杭州出現(xiàn)搶房、搶地的情形,甚至在新房出售時最高出現(xiàn)了6萬人搖號,大家都帶著極其焦慮的心情搶房,開發(fā)商也在搶地?!昂贾萁衲?個月的時間賣了超過2000億的地,今年又是遙遙領(lǐng)先的全國第一?!?
這些言語均有據(jù)可依。最早于2020年3月,位于錢塘新區(qū)的杭州融創(chuàng)城,417套房源吸引了多達13542位購房者報名,平均中簽率3%;隨之,遠洋西溪公館、城北萬象城、保利融信和光塵樾也步入“萬人搖”陣營。其中,遠洋西溪公館不到千套房源,引發(fā)超過6萬人報名搖號,相繼兩次開盤都是“萬人搖”。
至此,有數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年杭州共出現(xiàn)5次“萬人搖”,亦是自2018年4月正式實施搖號新政以來,杭州的第29次“萬人搖”。此前,2019年杭州全年出現(xiàn)了16次“萬人搖”,最低中簽率僅為0.59%。
房源與需求的對比帶來了一連串直接反應(yīng),除了一手房、二手房成交方面的明顯上漲之外,還有一級市場的強烈回應(yīng)。
2020年前6月,杭州一手房成交64123套,均價為2.88萬元/平方米,成交量累計同比增長48%,成交金額高達2013億元。單看6月整月,杭州全市一手房累計成交18594套,漲幅約51%,超過了近兩年以來的一手房單月成交量。
同時,杭州二手房同步火熱態(tài)勢,不僅成交量連續(xù)三個月破萬,6月單月成交10372套,同比上漲32%;賣地收入則高達1733.2億元,位居全國首位,而6月成交金額最直接突破500億元。
市場數(shù)據(jù)顯示,2020上半年,杭州拿地投資金額最多的五家房企分別是濱江、融創(chuàng)、綠城、萬科以及融信。其中,總價“地王”由龍湖摘得,單價“地王”則由濱江房產(chǎn)摘得。
總而言之,不管是東莞多年的外溢“泡沫”,還是杭州萬人“搖號潮”,為了那四個字的房住不炒,杭州和東莞都正在認(rèn)真升級補丁,只是,購房者和房企都需要時間消化。
責(zé)任編輯:陳詩瑩