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　　但按照目前中梁的區(qū)域和城市布局，這一增速目標(biāo)能否順利完成，還需交給時(shí)間驗(yàn)證。 　　2020年，中梁管理層給自己的定的銷售目標(biāo)是1680億元，銷售放緩疊加疫情影響，中梁能否如期完成既定目標(biāo)，又將采取怎樣的措施來(lái)保證銷售，成為其留給市場(chǎng)的一大疑問(wèn)。 　　作為溫州走出來(lái)的千億房企，中梁的銷售業(yè)績(jī)一直比較畸形，各區(qū)域之間的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)非常不平衡。今年中期，中梁在長(zhǎng)三角區(qū)域銷售占比達(dá)63.5%。而在海峽西岸等城市，中梁控股的銷售占比僅有5.5%，同比下降6.6%。 　　從單一城市的貢獻(xiàn)來(lái)看，上半年大本營(yíng)溫州為中梁貢獻(xiàn)了110.65億元的銷售業(yè)績(jī)，成為公司內(nèi)部唯一一個(gè)銷售規(guī)模超百億的城市。此外，中梁控股還有杭州、麗水等14個(gè)城市銷售金額超過(guò)10億元，但均不超過(guò)50億元。 　　在土儲(chǔ)方面，中梁在長(zhǎng)三角、中西部、海峽西岸、環(huán)渤海和珠三角的土儲(chǔ)占比分別為45%、34%、10%、9%和2%，整體結(jié)構(gòu)的相對(duì)失衡，是制約中梁后期規(guī)模增長(zhǎng)的重要因素。 　　超高溢價(jià)拿地，有息負(fù)債同比暴漲超8成 　　中梁控股能在3年能躋身千億房企之列，主要得益于其近三年在國(guó)內(nèi)三四線城市的“拿地”。中梁2016年基本以每周拿一塊地的速度，攻下近70塊地；2017年再加速，平均三天拿一塊地，共獲136塊地。 　　2019年前11月，其新增129塊土地，投資總金額約為711億元。前11月拿地與銷售比為54.5%。換言之，中梁不到2天半就拿下一塊土地?？焖僦?，也不乏高溢價(jià)。甚至到了2020年，其溢價(jià)拿地現(xiàn)象還未終止。 　　高周轉(zhuǎn)+溢價(jià)拿地，這樣的豪放打法，也在考驗(yàn)著其資金鏈的承受力。招股書顯示，2016年至2018年，中梁控股借款總額分別是202億、245億、270億，由于信托利率較高，三年加權(quán)平均利率分別是9.4%、7.9%、9.9%。而主流上市房企平均融資成本均線在6.07%左右。 　　結(jié)合其2016年至2018年有息負(fù)債余額分別高達(dá)202億、244億、270億的狀況，上市成了必須之舉。招股書顯示，中梁上市募集所得款項(xiàng)凈額的3成將用于償還絕大部分信托貸款。同時(shí)，由于境內(nèi)融資受阻，中梁選擇海外發(fā)債。 　　2019年9月26日，其以11.5%的票面利率發(fā)行3億美元2021年到期的優(yōu)先票據(jù)，高于9月平均發(fā)債利率8.45%。顯然，外表“豪氣逼人”的中梁，靚麗依然背后債務(wù)“窟窿”已然不少。 　　據(jù)此前媒體報(bào)道，中梁的資金鏈一直繃得極其緊。從本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，中梁是一家‘高利貸’驅(qū)動(dòng)的公司，在融資渠道方面，中梁除了長(zhǎng)期依賴信托、債券等傳統(tǒng)方式外，中梁的很多項(xiàng)目資金都有來(lái)自民間融資。 　　截至6月底，中梁控股的現(xiàn)金及銀行結(jié)余為350.21億元，有息負(fù)債總額為528.09億元，較去年同期的288.02億元增長(zhǎng)83.35%，凈負(fù)債率為69.9%，較去年同期的43.5%上升了26.4個(gè)百分點(diǎn)。 　　從債務(wù)金額上來(lái)看，其一年內(nèi)到期的債務(wù)約為229.75億元，較去年底的215.03億元增加了14.72億元。盡管中梁方面一直表示，公司的財(cái)務(wù)狀況有所改善，但其債務(wù)水平無(wú)疑是顯著增加的。 　　董事長(zhǎng)“喜提”溫州首富，“456”模式下“扎堆”維權(quán) 　　中梁的前身要追溯到1993年，彼時(shí)楊劍正式創(chuàng)立溫州華成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和浙江中梁置業(yè)。憑借“敢于冒險(xiǎn)”的溫州商人特質(zhì)，2009年，楊劍將視野放至整個(gè)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)尋找商機(jī)，成立上海中梁地產(chǎn)集團(tuán)有限公司。 　　2015年，中梁以銷售額以168億元站穩(wěn)浙江，2016年，便迎來(lái)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)折。這一年，中梁正式把集團(tuán)總部從溫州搬到上海，楊劍提出“深耕長(zhǎng)三角、面向華東、輻射全國(guó)”的戰(zhàn)略，走出浙江，布局全國(guó)。 　　雖然布局全國(guó)，但中梁控股仍然聚焦三四線，借助中央去庫(kù)存的政策紅利，中梁實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速增長(zhǎng)。中梁控股“3年增6倍”也將其董事長(zhǎng)楊劍推上了“胡潤(rùn)全球富豪榜”，曾以265億元身家“喜提”溫州首富。 　　楊劍有句廣為人知的名言：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會(huì)的”。 , 。 　　在楊劍身家“暴漲”的背后，是中梁內(nèi)部提出的“456”模式，即4個(gè)月開盤、5個(gè)月現(xiàn)金流回正、6個(gè)月資金進(jìn)行第二次投入。如此高速周轉(zhuǎn)之下，房屋質(zhì)量“后遺癥”迅速暴露。 　　2019年年底，據(jù)多家媒體爆料稱，在浙江義烏由中梁集團(tuán)打造的“西江雅苑”高端樓盤，出現(xiàn)大量質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主稱自己花一千多萬(wàn)元買的房子，梁柱上水泥竟然用手一摳就掉了。據(jù)了解，此前業(yè)主與開發(fā)商共同選定了5家檢測(cè)單位，對(duì)已經(jīng)封頂?shù)?0棟建筑進(jìn)行了檢測(cè)，然而檢測(cè)結(jié)果卻不容樂觀，多份報(bào)告顯示達(dá)不到使用要求。 　　2020年7月下旬，在浙江玉環(huán)的小區(qū)業(yè)主協(xié)調(diào)會(huì)上，開發(fā)商代表（中梁旗下玉環(huán)市梁信置業(yè)有限公司）對(duì)業(yè)主發(fā)出怒吼：“6000多的樓面價(jià)，才賣11500，造出這樣的房子（當(dāng)?shù)氐闹辛骸ぞ撂?hào)院），你們還有什么不滿意？” 　　事件起因是在臺(tái)風(fēng)過(guò)后，該樓盤的地下室漏成“水簾洞”。有趣的是在協(xié)調(diào)會(huì)上“拔出蘿卜帶出泥”，玉環(huán)當(dāng)?shù)刈〗ň中迹簩?duì)玉環(huán)市梁信置業(yè)發(fā)出立案通知書。原因是其中梁·玖號(hào)院項(xiàng)目采用“虛假證明文件辦理工程竣工驗(yàn)收備案”。 　　近年來(lái)，中梁在全國(guó)各地的多個(gè)樓盤屢遭維權(quán)。2019年7月16日，中梁控股上市當(dāng)天，揚(yáng)州中梁首府壹號(hào)的業(yè)主們高舉橫幅維權(quán)，要求維權(quán)，問(wèn)題主要涉及承諾配套不兌現(xiàn)，實(shí)際品質(zhì)與宣傳不符等。 　　2018年10月，鹽城中梁聚龍首府業(yè)主因房屋實(shí)際層高和陽(yáng)臺(tái)寬度均較承諾有所“縮水”而集體維權(quán)?，F(xiàn)場(chǎng)工作人員與業(yè)主發(fā)生肢體沖突。 　　在地產(chǎn)調(diào)控加強(qiáng)的當(dāng)下，地產(chǎn)企業(yè)只有依靠質(zhì)量和口碑才能獲得更長(zhǎng)久得發(fā)展。對(duì)于曾經(jīng)的地產(chǎn)黑馬中梁地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，要保持行業(yè)優(yōu)勢(shì)更需要奮起直追。 免責(zé)聲明：自媒體綜合提供的內(nèi)容均源自自媒體，版權(quán)歸原作者所有，轉(zhuǎn)載請(qǐng)聯(lián)系原作者并獲許可。文章觀點(diǎn)僅代表作者本人，不代表新浪立場(chǎng)。若內(nèi)容涉及投資建議，僅供參考勿作為投資依據(jù)。投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。 責(zé)任編輯：馬婕